当今的地产界，深层次的改革不仅改变了约束行业的规则,也在改变行业运行的基本规律。政策既不是放松也不是收紧,基本面既不是萧条也不是繁荣。或者可以这样认为地产行业,“奇点”降临。当前地产行业的状态,十分类似于物理学里的“奇点”。奇点之上,不能拿旧经验来分析行业,甚至不能拿旧语言来形容行业。奇点之后,行业的运行规律是新的,投资逻辑也是新的。
看空地产市场并非明智选择
我们研究具备投资属性的行业时,一个最核心的问题就是区分该行业是否处于泡沫状态。这是因为研究泡沫的理论框架与非泡沫行业有着本质区别。与互联网等技术泡沫不同的是：地产泡沫一旦产生就会具备绑架经济的能力。即在扩张期不停地吸取经济养分,挤压其他行业的生存空间,迫使经济空心化。在收缩期拖垮整个经济,制造出任何政府都难以承受的经济危机。
华泰证券从海量数据中挖掘出一个非常稳定的现象,全部地产泡沫无一例外地破裂于加息通道。从这个维度看,中国地产的泡沫化进程似乎还没有完结。中国的债券市场正在发生国债收益率曲线平坦化的现象,这意味着中国地产有可能在三年之内走完全部的生命旅程。但同时令人困惑的是,海外市场债券市场的收益率曲线异动皆发生于加息通道,而中国债券市场的乱象则源于央行的窗口指导。所以说,中国地产泡沫未来如何演化,央行未来的动向与政策目标将变得极端重要。从目前的政治、经济环境看,央行在危机关头,修复债券市场防止危机出现的概率要大于主动制造危机的概率。所以,现在开始看空中国房地产市场,无论对买方、卖方而言都不是一种明智的选择。
奇点之前市场等待政策宽松姿态 奇点之后行业走向平稳增长
随着政策周期性单边波动的结束,地产股伴大起大落的时代将基本结束。奇点之前,市场等待政策宽松姿态,行业价格自由弹性恢复而始终不得,行业估值于是降低到了历史性的低点。奇点之后,行业走向长期平稳增长,需求健康释放。行业虽然告别大起大落,但确实存在真实价值重现的机会。任何融通土地市场和证券市场的制度性改革,都可能是促成地产股表现的催化剂。
决策层将会坚持市场化方向,着力深层次改革,致力于扩大土地供给,平衡市场结构,致力于将保障房建设扩展为综合住房保障,致力于通过预期管理和资金成本管理的抓手确保房价运行平稳。2014年住宅开发业务还有广阔发展空间。通过对人均使用面积、城市化率、人口增长和旧房拆迁等因素分析,判断中国城镇住宅距离达到绝对饱和还有200亿平方米的发展空间,真实需求足以支持行业销售规模在2019 年之前稳定持续增长。
中信证券判断,2014年全国商品房销售面积、销售额和房地产开发投资规模将分别同比增长2.7%、11.5%和15.3%。行业的报表盈利水平将会趋势性上升,而实际销售产品潜在盈利水平则将保持平稳。政策是维持行业动态平衡的关键,政策通过预期管理等方式来促成有效需求持续释放。
市场归市场 保障归保障
年末信贷额度紧张、一二线重点城市调控加码、供应放缓将继续制约成交,预计重点城市12月成交环比难以大幅改善,同比在2012年高基数下会负增长,但2014年年初信贷额度的重置将带来阶段性的改善。略有加码的调控政策使得基本面略有降温,但基本面并不会明显恶化,并不会对开发商的销量、盈利产生过于负面的影响,相反,短期政策调控的风险释放,板块估值预计会逐步修复。