自国家出台鼓励政策后，特色小镇建设进入快速发展阶段。但记者在多地采访发现，有些地方依靠政府部门打造“政绩小镇”；有些特色小镇建设成为房地产商制造新库存的新手段，“房地产化”明显；还有些地方重“形”轻“魂”，特色小镇特色不足。专家提醒，对特色小镇“不特”现象应提高警惕，谨防异化。必须遵循规律，有重点、有特色地发展，不能一哄而上。应该发挥市场主体作用，政府应做好支持和引导，不可大包大揽，更不可越俎代庖。
部分特色小镇建设“走样”
目前，特色小镇建设，上至省级下至县级，各地政府都在通过投资、补贴、奖励等方式展开特色小镇建设。但记者发现，一些特色小镇在建设中，易受政绩驱动，演变为“任务工程”。
——急于求成，易流于“任务工程”、“形象工程”。一些省份已创建出各自的特色小镇名单，并下达具体任务，对未完成年度投资指标的特色小镇采取“摘帽子”措施。有的地方，简单运用行政命令，发布相关政策，规定特色小镇建设的特定时间、数量以及规模。
各地出现一批基金小镇、一批健康养老小镇、一批机器人小镇，有很大一部分是不具备产业基础的“跟风”。
——盲目跟风，一堆“糊涂账”。记者走访西部部分特色小镇时，当地政府负责人都表示，对于小镇的发展很迷茫，现在只是请外包企业和高校做好了前期规划。准备招商引资，如何配置相关产业链条仍未考虑清楚。
甘肃一干部说，有些地区把特色小镇建设当作要“票子和帽子”的途径。一些基层地方政府都为抢到特色小镇的帽子兴奋不已，认为来钱了。无论是乡镇政府还是企业，都有分一杯羹的想法。
——行政干预不当，阻碍市场主体发展。记者在采访中发现，部分地方政府在规划建设特色小镇，易按照自己的主观思维方式去创造市场，导致运营主体错位，违背市场规律。有些政府或部门，尽管意识到“政府投资、招商引资”等传统做法不适用特色小镇，但“政府招商”的主体地位并没有大的改观，表现为招商企业领域分散、项目细碎化现象严重、核心产业不突出等现象，造成实质上的运营主体缺失。一些小镇还在组建开发公司，而另一些小镇尽管有名义上的市场化主体，但管理运营受政府影响仍然比较大。
住房和城乡建设部总经济师赵晖表示，浙江特色小镇建设经验揭示小城镇发展必须遵循规律，有重点、有特色地发展，不能一哄而上。应该发挥市场主体作用，政府应做好支持和引导，不可大包大揽，更不可越俎代庖。
“房地产化”倾向出现
记者走访发现，建设特色小镇正成为一些房地产企业新的“掘金点”。自国家三部委公布特色小镇名单和发布相关政策后，不到半年时间内，已有多家房企发布了小镇战略。
但记者注意到，一些地区存在借特色小镇之名行房地产开发之实的现象。在珠三角，某房地产企业借助“科技小镇”概念推动产业地产，获得地方政府大量土地资源支持；在长三角，一家房地产企业打算在大城市周边打造标准化的“农业小镇”：两平方公里农业区配套一平方公里建筑区，计划承载3万人。
国家城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁表示，特色小镇的发展一旦引入房地产，就会拉高土地成本，特色产业则难以实现发展，最后会演变为房地产一业独大，并带来大量的小镇库存。
国家发改委发展规划司副司长陈亚军表示，特色小镇受一些房企的追捧，主要是因为解决了拿地贵的问题，特色小镇的占地面积往往要十几平方公里，以特色小镇名义向政府拿地成本相对较低，但这和特色小镇建设的初衷是相背离的。