近日，住建部等九部委发文，要求加快发展住房租赁市场，深圳等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。对于发展租赁市场，深圳其实已走在前列，特别是长租公寓市场早已呈现出爆发式增长。如今，租赁市场的风口又至，市场对深圳长租公寓市场是否又多一分期待？
爆发式增长
与翻倍的租金
深圳长租公寓市场在2015年和2016年进入“爆发期”，相对“高租金”是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。
说起这几年的深圳楼市，除了暴涨的房价和调控，长租公寓市场也极具话题性。
深圳长租公寓市场是从2014年开始发展，2015年和2016年进入“爆发期”，投资者多数在2015年至2016年带着资金和热情进入这个行业。据租赁平台合屋统计，截至今年年初深圳全市的长租公寓运营商已突破100家。记者调查发现，深圳目前的长租公寓房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等。而从运营方式上看，市场上的长租公寓有的是单栋整体租赁，有的是分散式经营；从运营内容上看，有的公寓看重租客的社交，有的则更注重空间设计。在罗湖区笋岗村，记者发现几栋农民房摇身一变就成为“创客公寓”，该公寓负责人表示还准备在其他城中村布局，可见传统的农民房出租屋也想在长租公寓市场上分一杯羹。
“与旁边的城中村相比，这里的长租公寓已经算是豪宅级别。”刚刚毕业来深的陈天奇感叹道。
在南山区塘朗片区，由几十栋旧工业厂房改造而成的长租公寓集悦城，俨然成为了一个“艺术小镇”。记者调查发现，虽然是旧工业厂房，但集悦城从外形上看与新建的大楼没有差别，房间的装修与布置也极其“文艺”，一楼以配套餐饮为主，家电家私全齐，对于年轻人来说的确很具吸引力。与邻近的城中村塘朗村只有一路之隔，但与塘朗村的城中村房源相比，经过改造之后租金翻了近一倍：一套仅为20平方米左右的房源，月租在2200元至2500元左右。与其他长租公寓相比，集悦城的体量非常大。如果全部入住，未来这里将成为超过万人的社区。此外，集悦城仍在迅速扩张之中，在南山大学城片区也开始布局。
长租公寓卖什么？主打的是有情怀的服务以及有格调的硬件装修配套。但在陈天奇看来，这些公寓也有点“可望而不可即”：租金太高了。此外，记者调查发现，租住在集悦城的公寓每月还需要缴纳150元的管理费，水电费也高于正常住宅的收取标准。
相对“高租金”，是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。正是因为这样的改造，也成为深圳城市更新的另一种可能。不过，与城市更新的方向相比，各路资金卡位长租公寓市场，似乎另有目的。
估值的AB面：
如何盈利仍是难题
深圳目前正常住宅的年租金回报率不到2%，长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段。尽管如此，市场对这个行业的估值却居高不下。
据市场资料显示，2016年长租公寓全年的融资事件数量达到13宗。从2014年雷军的顺为基金向YOU+公寓投入1亿元开始，短短3年有近100亿元资本流向了这个领域。其中，仅魔方公寓就累计融资超过30亿元。对于这些创业型的长租公寓，有看多的认为这是万亿级市场；也有唱衰的，认为长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段，野蛮生长下公寓面临的会是一场大败局。
的确，长租公寓万亿元蓝海的背后，仍难掩融资成本高和资产收益率低带来的盈利难题。在租客眼中，价格是考虑的第一要素。在“入局者”眼中，如何盈利则是最为关键的问题。
一名在深圳罗湖区开办长租公寓的运营商对记者表示，在深圳的长租公寓市场，3年至5年的回报周期较为理想，但理想的回报周期不易实现，因为深圳长租公寓的空置率正在上升。“我见到最高空置率的公寓大概为50%，现在我也不敢盲目扩张。”这位运营商如是说，“如果长时间维持这种状态，终止亏损的方法是被第三方收购。”在他看来，深圳长租公寓行业发展仍然面临着诸多困难：获取物业的成本正在攀升，蜂拥而上的长租公寓创业者助涨存量物业的价值；激烈的竞争，长租公寓行业利润越来越薄，深圳目前正常住宅的年租金回报率都不到2%。
目前，深圳乃至全国的长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段，特别是一些创业品牌。“这个行业，眼下还要靠着资本才能活着。”乐乎城市青年社区的罗意这样说道。
尽管仍存在盈利的难题，但市场对这个行业的估值却居高不下。