集体土地建设租赁住房仍然处于探索阶段，如何探索出一个成熟的开发模式和运营模式是各方共同的景愿。
记者注意到，在北京市的试点中，集体土地租赁住房项目基本由镇、村集体两级经济组织开发，政府统一承租作为保障性住房占据较大比例。面对北京市未来的50万套建设目标，公租房显然不能完成承载，更多市场化的运营方式也将被引入。
“各类机构都想参与到政府的土地供应模式改变的机遇中。”乐乎城市青年社区CEO罗意接受《每日经济新闻》记者采访时表示，行业普遍看好这个政策。
目前运营模式较单一
记者调研发现，北京现有的试点项目运营商和开发商大部分都属于当地村镇集体企业。2015年，海淀区以温泉镇351公租房项目为载体，开展创客小镇人才公租房试点，项目具体由温泉镇集体企业控股的创客小镇科技有限公司管理运营。海淀区唐家岭试点项目开发商为北京众唐兴业房地产开发有限公司，其控股股东为海淀区西北旺镇人民政府唐家岭村村民委员会。
《每日经济新闻》记者了解到，想入住创客小镇，需要符合一系列条件。申请人所在的创业企业须是在海淀区办理工商注册和税务登记且不满5年的企业，创业计划应当符合海淀区产业发展方向。而经过初审之后创客们还需进行路演，专家评委团打分超过80分的项目才能最终入驻。
据相关负责人介绍，每个创业团队的申请数量不超过10套。创客小镇2017年1月开始入住以来，房子交付的时候全部是精装，目前入住率在50%-60%。虽然有地铁，但考虑到具体的通勤问题，创客小镇开通了到中关村、上地两地的通勤车。
创客小镇科技有限公司大股东兴泉置业的一位工作人员接受《每日经济新闻》记者采访时表示，创客小镇运营团队每年会上交一个保底资金，剩下的算他们的营业收入。
朝阳区平房乡试点项目也是由乡属企业主导。平房乡试点项目相关负责人告诉记者，试点项目开发最终经区政府及乡政府授权乡属开发公司负责建设，按照公开招标形式确定物业公司进行管理。
长租公寓企业动力十足
北京市住建委官网信息显示，在建设主体和投资模式上，可通过集体经济组织将土地使用权作价入股，与投资机构、开发企业等单位合作开发经营，收益共享。这意味着这项政策将对市场化租赁机构敞开大门，实现多元化开发和运营。记者注意到，一些房地产企业和长租公寓的运营商已经嗅到商机，正在跃跃欲试。
“各类机构都想参与到政府的土地供应模式改变的机遇中。”乐乎城市青年社区CEO罗意接受《每日经济新闻》记者采访时表示。北京市整个租赁市场的供需矛盾突出，需求旺盛。如果用专业地产做租赁用房，很大程度上会出现价值倒挂。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，按照当前政策的规定，农村集体经济组织是有权力参与经营的，所以预计实际情况是，农村集体经济组织入股，进而分享每年从租金收入中的红利，而具体的经营则可能是房企委托具体的专业公司进行。
对于与集体土地租赁住房建设的结合，长租公寓运营商有着更大的动力。
“对于我们来说，找一些合适的房源还是比较困难的。”魔方公寓的相关负责人接受《每日经济新闻》记者采访时表示，其已经在和一些开发商和国企进行合作。地方国企盘活租赁房源，往往会想到专业的运营公司。
龙湖冠寓相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，冠寓在项目拓展上已经将触角伸向集体建设用地，并将集体用地纳入未来拓展的方向。他透露，目前除了河北省以外，9月即将开业的广州冠寓番禺钟村店就是村集体用地项目。
一名万科泊寓的内部人士也告诉记者，他们现在正在就关于集体土地的事情和政府沟通。
一旦社会资本的介入，收益周期和收益率是不得不考虑到问题。中原地产首席分析师张大伟提醒，集体以土地作为投资，社会资本参与开发，如果租金回报率不高，回收周期会很长。